Pajak Rumah Kos dan Kontrakan: Cara Membedakan Kewajiban Pajaknya agar Tidak Salah Hitung

Memiliki rumah kos atau rumah kontrakan dapat menjadi sumber penghasilan tambahan yang cukup menjanjikan. Namun, pemilik properti perlu memahami bahwa penghasilan dari kegiatan menyewakan bangunan juga dapat menimbulkan kewajiban perpajakan. Persoalannya, pajak rumah kos dan kontrakan tidak selalu menggunakan perlakuan yang sama.

Sebagian pemilik menganggap semua pemasukan dari penyewaan kamar atau rumah otomatis dikenai PPh Final sebesar 10%. Padahal, ketentuan perpajakan membedakan persewaan tanah dan bangunan dengan jasa pelayanan penginapan. Perbedaan karakter kegiatan usaha tersebut dapat memengaruhi cara menghitung dan melaporkan pajak.

Memahami perbedaannya sejak awal penting agar pemilik tidak salah menentukan jenis penghasilan, tidak keliru menghitung kewajiban, dan memiliki catatan transaksi yang dapat dipertanggungjawabkan.

Apakah Penghasilan Rumah Kos dan Kontrakan Dikenai Pajak?

Penghasilan dari menyewakan properti pada prinsipnya perlu diperhatikan dalam pelaporan pajak. Namun, dasar pengenaan dan mekanismenya bergantung pada jenis kegiatan yang sebenarnya dilakukan oleh pemilik.

Untuk persewaan tanah dan/atau bangunan, pemerintah mengatur PPh Final melalui Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017. Sementara itu, kegiatan rumah kos yang termasuk jasa pelayanan penginapan memiliki perlakuan berbeda dari persewaan bangunan biasa.

Artinya, pemilik tidak cukup hanya melihat nama usaha atau cara pembayaran. Perlu diperiksa bagaimana properti digunakan, bagaimana hubungan dengan penghuni, serta layanan apa saja yang diberikan.

Perbedaan Pajak Rumah Kos dan Rumah Kontrakan

Perbedaan utama terletak pada karakter transaksi. Rumah kontrakan pada umumnya merupakan kegiatan menyewakan bangunan kepada penyewa untuk digunakan secara eksklusif selama jangka waktu tertentu. Sementara itu, rumah kos dapat memiliki karakter jasa pelayanan penginapan karena pemilik atau pengelola menyediakan kamar beserta pengelolaan penghuni dan fasilitas bersama.

1. Persewaan rumah atau bangunan kontrakan

Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017.

Ketentuan tersebut dapat berlaku untuk penyewaan seluruh bangunan maupun sebagian bangunan. Contohnya, seseorang menyewakan rumah kepada satu keluarga berdasarkan perjanjian sewa selama satu tahun.

Dasar perhitungannya bukan keuntungan bersih setelah dikurangi biaya perawatan. Jumlah bruto dapat mencakup pembayaran yang berkaitan dengan persewaan, termasuk biaya pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas tertentu sesuai ketentuan.

2. Rumah kos dengan jasa pelayanan penginapan

PP Nomor 34 Tahun 2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari objek PPh Final persewaan tanah dan/atau bangunan dalam peraturan tersebut.

Penjelasan peraturan itu mencakup kamar, asrama mahasiswa atau pelajar, asrama pekerja, serta rumah kos sebagai contoh jasa pelayanan penginapan.

Pengecualian tersebut bukan berarti penghasilan rumah kos bebas pajak. Penghasilan usaha kos tetap perlu diperhitungkan sesuai ketentuan PPh yang berlaku bagi pemilik usaha.

3. Mengapa tidak cukup melihat nama properti?

Properti yang disebut kontrakan belum tentu otomatis diperlakukan sebagai persewaan biasa. Sebaliknya, pembayaran bulanan tidak dengan sendirinya menjadikan suatu transaksi sebagai usaha rumah kos.

Penentuan perlakuan pajak perlu melihat kondisi sebenarnya. Beberapa hal yang dapat diperiksa antara lain:

• Apakah bangunan diserahkan secara eksklusif kepada satu penyewa atau digunakan oleh banyak penghuni?
• Apakah setiap penghuni menyewa satu kamar secara terpisah?
• Apakah terdapat fasilitas bersama seperti dapur, kamar mandi, atau ruang komunal?
• Apakah pengelola mengatur pergantian penghuni dan tata tertib tempat tinggal?
• Apakah pemilik memberikan layanan penginapan atau hanya menyerahkan penggunaan bangunan kepada penyewa?

Faktor-faktor tersebut perlu dilihat secara keseluruhan. Tidak ada satu ciri sederhana, seperti jumlah kamar atau jangka waktu pembayaran, yang dapat dijadikan satu-satunya penentu.

Contoh Menghitung Pajak Penghasilan Kontrakan

Untuk memahami perhitungan PPh Final persewaan tanah dan/atau bangunan, perhatikan ilustrasi berikut.

Pak Andi menyewakan sebuah rumah kepada penyewa perorangan dengan nilai sewa Rp36.000.000 untuk satu tahun. Penyewa tersebut bukan pihak yang ditunjuk sebagai pemotong pajak.

Dengan asumsi transaksi tersebut memang termasuk persewaan tanah dan/atau bangunan berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017, perhitungannya adalah:

• Nilai sewa selama satu tahun: Rp36.000.000
• Tarif PPh Final: 10%
• PPh Final terutang: Rp3.600.000

Dengan demikian, Pak Andi perlu memperhatikan kewajiban pembayaran PPh Final sebesar Rp3.600.000 atas penghasilan sewa tersebut.

Perlu diingat, apabila transaksi melibatkan biaya lain yang berkaitan dengan persewaan, dasar pengenaan pajaknya perlu memperhatikan ketentuan mengenai jumlah bruto. Karena itu, pemilik sebaiknya tidak langsung menghitung pajak hanya dari uang yang disebut sebagai harga sewa tanpa memeriksa komponen pembayaran lainnya.

Siapa yang Bertugas Membayar atau Memotong Pajak?

Pihak yang melakukan pembayaran pajak bergantung pada siapa penyewanya dan apakah penyewa termasuk pihak pemotong PPh.

Jika penyewa merupakan pihak pemotong pajak

Apabila penyewa termasuk pihak yang wajib melakukan pemotongan, misalnya badan pemerintah atau badan dalam negeri, PPh Final dapat dipotong oleh penyewa ketika melakukan pembayaran atau mengakui kewajiban pembayaran sesuai ketentuan.

Pemilik properti perlu meminta dan menyimpan bukti pemotongan pajak sebagai dokumen pendukung pelaporan.

Jika penyewa merupakan orang pribadi biasa

Apabila penyewa bukan pihak yang bertindak sebagai pemotong pajak, kewajiban pembayaran PPh Final pada prinsipnya dilakukan sendiri oleh pemilik atau pihak yang memperoleh penghasilan sewa.

Pemilik perlu memastikan pembayaran dan pelaporannya dilakukan melalui mekanisme administrasi perpajakan yang berlaku. Jangan menganggap kewajiban pajak sudah selesai hanya karena penyewa telah membayar uang sewa secara penuh.

Bagaimana Ketentuan Pajak untuk Pemilik Rumah Kos?

Berbeda dengan persewaan bangunan biasa, penghasilan dari usaha rumah kos yang termasuk jasa pelayanan penginapan mengikuti ketentuan PPh atas kegiatan usaha.

Bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan, skema PPh Final dengan tarif 0,5% dapat digunakan sesuai ketentuan yang berlaku, termasuk ketentuan PP Nomor 20 Tahun 2026.

Dalam skema tersebut, terdapat fasilitas bagian peredaran bruto sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak yang tidak dikenai PPh bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan. Penghitungan dilakukan secara kumulatif dan tetap memperhatikan ketentuan mengenai jenis penghasilan serta kelayakan penggunaan skema.

Namun, tarif 0,5% tidak otomatis berlaku bagi setiap pemilik kos. Pemilik perlu memeriksa status wajib pajak, jenis penghasilan, batas peredaran bruto, jangka waktu penggunaan fasilitas, dan persyaratan lainnya.

Apabila tidak memenuhi persyaratan untuk menggunakan skema PPh Final tersebut, penghasilan usaha perlu mengikuti ketentuan PPh umum atau ketentuan lain yang sesuai dengan kondisi wajib pajak.

Apakah Pajak Rumah Kos Sama dengan Pajak Daerah?

Tidak selalu. Pemilik perlu membedakan pajak penghasilan yang menjadi kewenangan pemerintah pusat dengan pajak daerah yang dapat berkaitan dengan kegiatan penyediaan jasa tertentu.

PPh merupakan pajak atas penghasilan yang diterima atau diperoleh wajib pajak. Sementara itu, pajak daerah atas jasa tertentu, termasuk kategori jasa perhotelan dalam ketentuan pajak daerah, memiliki objek dan aturan tersendiri.

Karena itu, pemilik kos atau penginapan perlu memeriksa ketentuan daerah tempat usaha beroperasi. Klasifikasi objek pajak daerah dan penerapannya harus mengikuti peraturan daerah yang berlaku, bukan hanya berdasarkan istilah yang digunakan dalam kegiatan sehari-hari.

Dokumen yang Sebaiknya Disiapkan Pemilik Properti

Administrasi yang rapi membantu pemilik memastikan bahwa penghasilan dan kewajiban pajaknya dapat dihitung dengan benar. Beberapa dokumen yang sebaiknya disimpan antara lain:

• Perjanjian sewa atau dokumen kesepakatan dengan penyewa.
• Catatan penerimaan uang sewa setiap bulan atau setiap tahun.
• Rincian biaya tambahan yang dibayarkan penyewa.
• Bukti transfer atau penerimaan pembayaran.
• Bukti potong pajak apabila transaksi dilakukan dengan pihak pemotong.
• Bukti pembayaran pajak yang dilakukan sendiri.
• Catatan jumlah kamar, unit, fasilitas, dan layanan yang disediakan apabila menjalankan usaha kos.

Dokumen tersebut juga berguna ketika pemilik perlu menjelaskan karakter kegiatan usahanya atau melakukan pemeriksaan kembali terhadap perhitungan pajak.

Kesalahan yang Sering Dilakukan Pemilik Kos dan Kontrakan

Beberapa kesalahan administrasi dapat menyebabkan pemilik salah menentukan kewajiban pajak. Berikut hal-hal yang sebaiknya dihindari:

Menganggap semua pemasukan sewa dikenai tarif yang sama

Perlakuan pajak persewaan bangunan dan jasa pelayanan penginapan tidak selalu sama. Pemilik harus memastikan klasifikasi kegiatan sebelum menentukan tarif.

Menghitung pajak dari keuntungan bersih tanpa memeriksa aturan

Untuk PPh Final persewaan tanah dan/atau bangunan, dasar pengenaan pajak menggunakan jumlah bruto nilai persewaan. Biaya operasional pemilik tidak otomatis dapat dikurangkan dari dasar pengenaan tersebut.

Tidak menyimpan bukti transaksi

Pembayaran yang hanya dicatat secara informal berisiko menyulitkan pemilik ketika harus menyusun laporan tahunan. Simpan bukti transaksi dan dokumen pendukung secara teratur.

Menganggap penghasilan rumah kos bebas pajak

Pengecualian rumah kos dari PPh Final persewaan bangunan bukan berarti penghasilannya tidak perlu dilaporkan. Penghasilan usaha tetap harus diperhitungkan berdasarkan ketentuan PPh yang sesuai.

Cara Memastikan Perlakuan Pajak yang Tepat

Jika pemilik memiliki beberapa jenis properti, sebaiknya setiap kegiatan dicatat secara terpisah. Rumah yang disewakan kepada satu keluarga, kamar kos yang disewakan kepada banyak penghuni, dan unit penginapan dengan layanan tambahan dapat memiliki karakter transaksi berbeda.

Langkah yang dapat dilakukan adalah:

1. Identifikasi kegiatan yang benar-benar dijalankan, bukan hanya nama usaha.
2. Periksa isi perjanjian dengan penyewa atau penghuni.
3. Catat seluruh pembayaran yang diterima dan komponen biaya terkait.
4. Tentukan apakah transaksi termasuk persewaan tanah dan/atau bangunan atau jasa pelayanan penginapan.
5. Periksa ketentuan PPh pusat dan pajak daerah yang relevan.
6. Gunakan layanan resmi DJP atau konsultasikan transaksi yang meragukan kepada petugas pajak.

Untuk transaksi yang berada di antara karakter kontrakan dan rumah kos, pemilik sebaiknya tidak mengambil kesimpulan hanya berdasarkan contoh sederhana. Kondisi nyata dan keseluruhan pola transaksi perlu ditelaah.

Kesimpulan

Pajak rumah kos dan kontrakan perlu dipahami berdasarkan karakter kegiatan yang sebenarnya. Persewaan tanah dan/atau bangunan pada umumnya dikenai PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan sesuai PP Nomor 34 Tahun 2017. Sementara itu, rumah kos yang termasuk jasa pelayanan penginapan dikecualikan dari skema PPh Final persewaan tersebut, tetapi penghasilannya tetap mengikuti ketentuan PPh atas kegiatan usaha.

Pemilik properti sebaiknya tidak hanya berfokus pada tarif pajak. Memahami jenis transaksi, menyimpan bukti pembayaran, mencatat penghasilan, dan memeriksa ketentuan yang berlaku merupakan bagian penting dari pengelolaan usaha yang tertib.

Dengan administrasi yang baik, pemilik dapat menghindari kesalahan klasifikasi dan memenuhi kewajiban perpajakan sesuai kondisi usahanya.